Nella stipulazione del contratto di affitto proprietario e affittuario si accordano sull’affitto stesso, la garanzia, la ripartizione delle spese.

Le spese di ingresso: deposito di garanzia, agenzia (se presente) e État des lieux

Al momento di contrarre un contratto d’affitto si deve tenere conto di tutte le spese che saranno sostenute: primo affitto, deposito di garanzia e spese dell’agenzia immobiliare (se presente).

Il deposito di una garanzia, al massimo tre mesi di affitto, è comunemente richiesto dai proprietari. Questa serve a garantire il pagamento degli affitti, delle spese e l’indennizzo di eventuali danni all’alloggio.

La garanzia può essere pagata attraverso un bonifico bancario, un deposito in banca o in contanti. Nel caso della garanzia bancaria (una determinata cifra bloccata dalla banca dell’affittuario su un conto speciale appositamente creato), questa può essere à première demande, cioè a disposizione del proprietario nel caso in cui il locatario non adempia ai suoi obblighi contrattuali, senza che il locatore abbia necessità di presentare giustificazioni alla banca stessa o di ottenere preventivamente l’accordo dell’affittuario alla riscossione del debito, o à cautionnement bancaire, a disposizione del proprietario solo dopo che questi abbia presentato alla banca un giustificativo comprovante il proprio credito (ad esempio la sentenza definitiva emessa da un giudice che attesti la cifra di cui l’affittuario è debitore o, ancora, uno scritto dello stesso locatario in cui lo stesso riconosca il proprio debito).

Il pagamento della garanzia in contanti può essere richiesto solo dall’affittuario, in questo caso una ricevuta deve essere emessa dal proprietario.

L’affittuario e il proprietario (o l’agenzia per esso) provvedono, quando è richiesta una garanzia, ad effettuare una visita congiunta dell’appartamento per stabilire l’état des lieux, cioè le condizioni dell’alloggio. Alla riconsegna dell’alloggio, a fine contratto, un secondo état des lieux permette di valutare lo stato dell’alloggio e le eventuali spese imputabili all’affittuario. In assenza di contestazioni precise e documentate da parte del proprietario, questi è tenuto a restituire la garanzia all’affittuario quando questi lascia l’alloggio.

Le agenzie immobiliari, che si occupano, su incarico dei proprietari, della stipula della maggioranza dei contratti di locazione in Lussemburgo, richiedono un mese di affitto HTVA (IVA esclusa) per le spese di gestione.

Esempio di calcolo delle spese da affrontare per un affitto: per l’affitto di un appartamento del costo ipotetico mensile di 1000 euro, l’affittuario può dover pagare per l’ingresso nell’appartamento anche 4.000/5.000 euro: 1.000 euro per il primo affitto, 50% della mensilità come spese di agenzia (se presente) e 2.000/3.000 euro di garanzia (rimborsati a fine contratto).

Utenze e décompte

Proprietario e locatario si accordano sul pagamento delle utenze – acqua, riscaldamento, elettricità, gas e spese condominiali, mentre le tasse comunali sono sempre a carico del proprietario. Abitualmente il proprietario include nell’affitto le spese condominiali, il riscaldamento e l’acqua. In questo caso il proprietario è tenuto a presentare ogni anno un décompte, ovvero un calcolo delle spese, per regolare l’eventuale differenza col locatario (il décompte deve essere completo di fatture/bollette a cui si fa riferimento per il calcolo delle differenze da versare).