La ricerca di un alloggio non è semplice, il Lussemburgo ha conosciuto negli ultimi anni un fenomeno migratorio importante a cui è seguito un costante aumento del prezzo degli alloggi in affitto e della case in vendita. Chi intende trasferirsi deve considerare che il costo medio di un affitto è molto alto, soprattutto nel centro-sud del Lussemburgo. Interessante in tal senso prendere visione del sito web dell’Observatoire de l’Habitat dove sono indicati su una mappa interattiva i prezzi di vendita e affitto di appartamenti e case.
Le numerose agenzie immobiliari presenti sul territorio e i siti web che mettono in contatto proprietari e futuri affittuari costituiscono il punto di partenza per la ricerca dell’alloggio. In virtù della presenza di molti lavoratori espatriati che restano nel Paese per tempi brevi, il passaparola tra colleghi e amici può rivelarsi molto utile per avere accesso a ulteriori occasioni di affitto o di vendita.
Il proprietario di un alloggio spesso chiede informazioni sulla situazione lavorativa dell’affittuario. Un contratto di lavoro a tempo indeterminato (CDI) è molto spesso una conditio sine qua non per l’affitto di un alloggio.

Observatoire de l’Habitat : observatoire.liser.lu

Alcuni siti internet di riferimento per la ricerca di un alloggio:

www.athome.lu
www.immostar.lu
www.immotop.lu

Nella stipulazione del contratto di affitto proprietario e affittuario si accordano sull’affitto stesso, la garanzia, la ripartizione della spese.

Le spese di ingresso: deposito di garanzia, agenzia (se presente) e État des lieux

Al momento di contrarre un contratto d’affitto si deve tenere conto di tutte le spese che saranno sostenute: primo affitto, deposito di garanzia e spese dell’agenzia immobiliare (se presente).

Il deposito di una garanzia, al massimo tre mesi di affitto, è comunemente richiesto dai proprietari. Questa serve a garantire il pagamento degli affitti, delle spese e l’indennizzo di eventuali danni all’alloggio.

La garanzia può essere pagata attraverso un bonifico bancario, un deposito in banca o in contanti. Nel caso della garanzia bancaria (una determinata cifra bloccata dalla banca dell’affittuario su un conto speciale appositamente creato), questa può essere à première demande, cioè a disposizione del proprietario nel caso in cui il locatario non adempia ai suoi obblighi contrattuali, senza che il locatore abbia necessità di presentare giustificazioni alla banca stessa o di ottenere preventivamente l’accordo dell’affittuario alla riscossione del debito, o à cautionnement bancaire, a disposizione del proprietario solo dopo che questi abbia presentato alla banca un giustificativo comprovante il proprio credito (ad esempio la sentenza definitiva emessa da un giudice che attesti la cifra di cui l’affittuario è debitore o, ancora, uno scritto dello stesso locatario in cui lo stesso riconosca il proprio debito).

Il pagamento della garanzia in contanti può essere richiesto solo dall’affittuario, in questo caso una ricevuta deve essere emessa dal proprietario.

L’affittuario e il proprietario (o l’agenzia per esso) provvedono, quando è richiesta una garanzia, ad effettuare un visita congiunta dell’appartamento per stabilire l’état des lieux, cioè le condizioni dell’alloggio. Alla riconsegna dell’alloggio, a fine contratto, un secondo état des lieux permette di valutare lo stato dell’alloggio e le eventuali spese imputabili all’affittuario. In assenza di contestazioni precise e documentate da parte del proprietario, questi è tenuto a restituire la garanzia all’affittuario quando questi lascia l’alloggio.

Le agenzie immobiliari, che si occupano, su incarico dei proprietari, della stipula della maggioranza dei contratti di locazione in Lussemburgo, richiedono un mese di affitto HTVA (IVA esclusa) per le spese di gestione.

Esempio di calcolo delle spese da affrontare per un affitto: per l’affitto di un appartamento del costo ipotetico mensile di 1000 euro, l’affittuario può dover pagare per l’ingresso nell’appartamento anche 4.000/5.000 euro: 1.000 euro per il primo affitto, 1.000 per l’agenzia (se presente) e 2.000/3.000 euro di garanzia (rimborsati a fine contratto).

Utenze e décompte

Proprietario e locatario si accordano sul pagamento delle utenze – acqua, riscaldamento, elettricità, gas e spese condominiali –, mentre le tasse comunali sono sempre a carico del proprietario. Abitualmente il proprietario include nell’affitto le spese condominiali, il riscaldamento e l’acqua. In questo caso il proprietario è tenuto a presentare ogni anno un décompte, ovvero un calcolo delle spese, per regolare l’eventuale differenza col locatario (il décompte deve essere completo di fatture/bollette a cui si fa riferimento per il calcolo delle differenze da versare).

La risoluzione dei conflitti tra affittuario e proprietario avviene normalmente attraverso il confronto amichevole tra le due parti. Quando questo non si rivela possibile, esistono diverse procedure legali che variano a seconda della natura dei casi.

Se l’oggetto del contenzioso è l’affitto o le spese di locazione, il proprietario o il locatario possono ricorrere alla Commission des loyers del proprio Comune, o regionale. La Commission des loyers è un’istituzione di risoluzione amichevole che, trovando un accordo tra le parti, evita il procedimento giudiziario. Nello stesso spirito di mediazione e conciliazione, ci si può rivolgere, se membri, all’Union Luxembourgeoise des Consommateurs (ULC). E’ importante sottolineare che il ricorso alla Commission des Loyers o all’ULC dev’essere sempre espletato prima di un qualsiasi ricorso ad un procedimento giudiziario.

Il ricorso in giustizia avviene in tutti gli altri casi. Circostanze caratteristiche sono, per il locatario, la mancata restituzione della cauzione alla fine del contratto, o, per il proprietario, il mancato pagamento dell’affitto. In questi casi la richiesta deve essere inviata al giudice di pace di Luxembourg, Diekirch o Esch-sur-Alzette secondo la localizzazione dell’immobile.

Si tenga presente che la legge lussemburghese protegge in special modo i proprietari immobiliari dagli affittuari morosi: questi ultimi sono generalmente condannati a lasciare l’appartamento, secondo le modalità di legge, in virtù della rescissione del contratto di locazione pronunciata dal giudice, anche se nel frattempo gli affitti arretrati sono stati pagati. E’ quindi essenziale essere regolari nel pagamento dell’affitto e delle spese.

Commission des loyers: contattare Comune per Comune

Uffici dei giudici di pace

Justice de Paix de Luxembourg
Cité Judiciaire
Bâtiment JP
L-2080 Luxembourg
(+352) 475981-1

Justice de Paix d’Esch-sur-Alzette
Place Norbert Metz
L-4239 Esch-sur-Alzette
(+352) 530 529

Justice de Paix de Diekirch
bei der Aaler Kiirch
Diekirch
L-9211 Diekirch
(+352) 808853-1

L’acquisto della casa è considerato da molti una soluzione adatta per una residenza a lungo termine ed è spesso vista come un valido investimento. Il prezzo di mercato degli immobili, come già visto per gli affitti, è estremamente elevato. Il governo del Lussemburgo ha messo a disposizione dei cittadini che acquistano un alloggio, soprattutto se questo diventa la loro residenza principale, diversi strumenti per ammortizzare parte delle spese. Di seguito riportiamo due esempi destinati a coloro che intendono acquisire un alloggio nel Granducato per farne la residenza principale. Si consiglia comunque di informarsi personalmente presso professionisti del settore che possano guidare verso le scelte più adatte caso per caso.

Il Crédit impôt sugli atti notarili permette di abbattere le spese relative ai diritti di registrazione e trascrizione. Questo credito d’imposta è limitato a coloro che acquistano una proprietà per farne la propria abitazione.
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Le cotisations d’épargne-logement – accantonamenti di risparmio per alloggio, possono, entro determinati parametri, essere dedotte dal reddito sottoposto all’imposta sul reddito. Il conto épargne-logement è collegato alla volontà di acquisire, costruire o ristrutturare un alloggio/immobile per farne la propria residenza.
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Ristrutturare casa
Il governo del Lussemburgo, al fine di stimolare lo sviluppo immobiliare, ha introdotto una TVA (IVA) ridotta del 3% al posto di quella normale del 17% per nuove costruzioni e ristrutturazione di alloggi esistenti. Per l’applicazione di questa TVA ridotta è richiesto che l’alloggio sia utilizzato come abitazione principale.
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